17일부터 수도권·규제지역 아파트를 보유한 다주택자 약 1만 7000가구(4조 1000억원 규모)의 아파트담보대출 만기 연장이 원칙적으로 금지된다. 올해 만기가 돌아오는 1만 2000가구(2조 7000억원) 물량은 매각 또는 상환 압력에 직면할 것으로 보인다.

16일 금융당국과 금융권에 따르면, 정부가 지난 1일 발표한 ‘2026년도 가계부채 관리방안’ 중 다주택자 주택담보대출의 만기연장 제한이 17일부터 시행된다.

다주택자(2주택 이상 보유 개인, 개인·법인 임대사업자)와 임대사업자의 수도권·규제지역 내 주담대 신규취급이 제한된 데 이어 주담대 만기 연장마저 차단되는 것이다.

이는 이재명 대통령이 지난 달 "양도세까지 깎아주며 수년간 기회를 줬는데도 다주택을 해소하지 않고 버틴 그들에게만 대출 연장 혜택을 추가로 주는 것이 공정한가"라고 언급한 이후 취해지는 조치다.

은행은 대출 만기 때 차주의 동의를 받아 주택소유확인시스템(HOMS) 등으로 세대별 보유 주택 수를 확인한다. 다주택자로 판단되면 만기를 늘려주지 않고 대출 회수에 들어간다. 법인 임대사업자는 다주택자가 아님을 입증하고, 허위 시 기한이익상실 등 불이익 확약서를 제출해야 한다.

다만 매도 계약이 기 체결된 주택, 어린이집, 민간건설임대주택, 준공 후 미분양 주택을 최초로 매입한 경우, 상속·채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 주택 취득, 행안부장관이 고시1)하는 인구감소(관심)지역 소재 주택, 문화재 등은 예외로 인정돼 보유 주택 수 산정에서 제외된다.

또한 주택을 즉시 매도하기 어려운 불가피한 사유가 있는 경우에는 예외적으로 만기연장을 허용한다. 특히 임차인이 있는 경우에는 발표일(2026년 4월 1일) 기준 유효하게 체결된 임대차계약종료일까지 만기연장을 허용해 임차인을 보호한다. 4월 1일 기준으로 세입자와 2년간의 전세 계약을 맺었다면 2028년 4월 1일까지는 해당 주택을 담보로 받은 대출이 유지될 수 있다는 의미다.

갱신 계약 시에도 일부에 한해 만기 연장이 허용된다. 4월 16일까지 이뤄진 묵시적 갱신(자동연장)과 7월 31일까지 종료되는 임대차계약에 계약갱신청구권이 행사된 경우에는 갱신계약 종료 시점까지 만기 연장이 가능하다.

금융당국 관계자는 “다주택자의 주담대 만기연장 금지는 레버리지를 활용한 투기적 대출수요가 부동산 시장으로 지속 유입되는 것을 차단하기 위한 조치”라며 “1만 7000가구 중 상당수가 매물화하면 수도권 공급 증가, 이로 인한 주택가격 안정 효과를 기대할 수 있을 것”이라고 말했다.